重購退稅條件有哪些？房地合一重購退稅申請、流程及試算
- 小七
- 2024年3月7日
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重購退稅是什麼？
所謂的「重購退稅」一專有名詞，即意指將現有居住的房產出售，並以所得款購買新的住宅。政府針對此轉換過程中產生的稅金，提供一定比例的退稅優惠。此目的是為了抑制房價上升的同時，緩解一般民眾換屋的經濟壓力，讓購屋者能更輕鬆地參與房地產市場的正常交易運作。
新舊制差異：
2015年12月31日以前：
採用財產交易所得舊制。
免除土增稅，部分交易所得需納入綜合所得稅。
2016年1月1日以後：
採用房地合一稅制。
課稅率根據不動產之持有時間和交易時間點判斷。
新制重購退稅試算的課稅方式（土地增值稅+房地合一稅）
稅率計算方式
房屋重購退稅新制屬房屋和土地分離課稅，和舊制不同，不併入綜合所得總額。
房地合一稅以2021年7月1日作為分水嶺：
7月前完成交易的房屋：適用房地合一0版本
7月後完成交易的房屋：適用房地合一0版本
項目 | 計税根據 | 稅率 |
房地合一稅 | 依據「持有時間」計稅 | 房地合一1.0 版本
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房地合一2.0 版本
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土地增值稅 | 依據「漲價總數」計稅 |
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退稅計算方式：此稅制是由房地合一稅和土地增值稅共同組成，但兩者退稅計算上差異分述如下。
【房地合一稅】
小屋換大屋為全額退稅
大屋換小屋依比例退稅
【土地增值稅】
價低換價高為全額退稅
價高換價低則不可退稅
土地增值稅重購退稅的條件
原有房地產
簽約買賣之前一整年都沒有出租或作營業的情形。
土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上（如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。注意若是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。）
土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
新購房地產
原出售土地及新購土地所有權人為同一人。
新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。
新買房屋的土地移轉現值總額，須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。
重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不得移轉 （例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
＊不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。
房地和一重購退稅申請、流程及重購退稅試算方式
申請條件：
買賣的性質須相同：賣出與買入的不動產，性質必須皆為「自用」。
買賣所有權人條件：買賣新舊房屋的所有權人，除本人外也可以為配偶。
房屋土地不可營利：原持有房屋土地出售前1年，不可有營利或出租的情況。
必須在時間內申請：房屋重購退稅，須在產權登記移轉2年內完成申請。
所有權移轉的限制：購入之房屋與土地，5年內若有售出、營利、出租等情事，須追繳已退還之稅款。
申請文件：
原持有房屋土地交易時的契約文件（影本）
新購入房屋土地交易時的契約文件（影本）
原持有與新購房屋土地的所有權狀（影本）
不動產售出時土地增值稅繳款收據（正本）
重購土地所有權人的無租賃申明書（正本）
財政部稅務入口網下載重購退稅申請書
申請流程：
房屋重購退稅申請方式有3種，如以下說明：
線上申請：到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
臨櫃申請：備妥上述資料→至不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書→備妥上述資料→郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。
試算方式：
不動產品牌：中信房屋網站
政府相關網站：財政部稅務入口
舊屋換新屋重購退稅試算範例
「房屋重購退稅」有兩種情況，試算舉例分述如下：
類型 | 過程說明 | 繳稅說明 |
以小換大 | David以1,000萬賣出原持有房屋，新買一間2,000萬的房屋。 | 所繳的100萬房地合一稅將可全額退還。 |
以大換小 | David將原有房屋以1,000萬賣出，接著新買房屋為800萬元。 | 房地合一稅制按比例退還公式： 賣房所繳房地合一稅×(新房價格/賣房價格)＝可退還之稅金 100萬×(800萬/1,000萬)=80萬 |
*上表假設兩種情況的房地合一稅均為100萬元。
總結來看，對於有換屋需求的購屋族而言，由於換屋過程衍生的稅制跟相關規定不少，因此建議屋主在進行賣屋跟買屋時，掌握以上關鍵並妥善規劃，就能幫助自己的荷包省更多！
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