看懂土地v.s建物登記謄本

對購屋族來說，土地及建物謄本也是非常重要的文件，究竟土地謄本是什麼？你又瞭解土地謄本及建物謄本的差異嗎？本文就也來帶你一次瞭解謄本的建物標示部、建物所有權部及建物他項權利部等，並且瞭解各謄本的主要用途，讓你買屋前也可以更掌握房屋的資訊，來找到最適合你的房屋喔！

謄本是什麼？

在房屋買賣中的謄本，一般常見的謄本會有以下三種，分別是「地籍謄本」、「土地謄本」及「建物謄本」這三大項了，以下就也分別針對這三類謄本，來做一個簡單的定義說明：

• 地籍謄本：指的是土地謄本和建物謄本的結合。

• 土地謄本：記載「土地登記」的文件。

• 建物謄本：記載「建物登記」的文件。

謄本v.s權狀的差異：

1.謄本	相當於不動產的履歷。 內容隨時更新，資訊較為全面詳細。 在法律上屬於主要文件。
2.權狀	相當於不動產的身分證。 內容資訊固定不變，較簡略。 在法律上屬於輔助文件。

要如何看「建物謄本」？

那在房屋買賣中，要瞭解建物謄本主要也分為了三大類，分別是建物標示部、建物所有權部以及建物他項權利部這三大項，建議如果想清楚看懂建物謄本，一定也要瞭解這三大項目。

【建物標示部】

掌握建物基本資訊，本部分涵蓋許多基本的房屋資訊，主要包括以下13項：

1. 總面積

2. 登記日期

3. 登記原因

4. 建物門牌

5. 共有部分

6. 權利範圍

7. 主要用途

8. 層次面積

9. 建物坐落地號

10. 建築完成日期

11. 附屬建物用途

12. 建物完工日期

13. 其他登記事項

【建物所有權部】

可知屋主持有時間，涵蓋以下11項內容：

1. 地址

2. 權利範圍

3. 出生日期

4. 權狀字號

5. 登記日期

6. 登記原因（常見為買賣、繼承、贈與信託）

7. 原因發生日期（屋主買進時間）

8. 所有權人姓名（屋主本人）

9. 當期申報地價

10. 其他登記事項

11. 前次移轉現值或原規定地價

【建物他項權利部】

可推算總房價，主要包含以下17資訊：

1. 字號

2. 住址

3. 權利人

4. 違約金

5. 利息(率)

6. 清償日期

7. 登記日期

8. 登記原因

9. 登記次序

10. 權利種類

11. 收件年期

12. 債權額比例（可得知屋主的借貸狀況，常見為1間銀行占比顯示1分之1）

13. 遲延利息(率)

14. 其他登記事項

15. 擔保債權總金額

16. 擔保債權確定期日

17. 擔保債權種類及範圍

＊建物他項權利部假如為空白表示該房屋沒有貸款。

土地&建物謄本的差異、比較

土地謄本及建物謄本都有包含「標示部」、「所有權部」以及「他項權利部」三大部分，不過，這兩種謄本在用途、使用分區、所有權人、權力範圍及公告土地現值方面，則有所不同的差異，以下也做一個詳細的說明。

土地謄本v.s建物謄本差異重點：

土地謄本	建物謄本
➤使用分區：可以看出土地屬於非都市土地例:鄉村區或都市土地，一般而言都市土地會顯示<空白>。 ➤公告土地現值：是土地增值稅和徵收私有土地補償地價的標準，每年1月1日公告。 ➤所有權人：確認所有權人姓名是否與屋主一致。 ➤權利範圍：顯示土地持分之比例。 ➤當期申報地價：三年重新評估一次，課徵地價稅用，與公告現值的作用不同。 ➤擔保債權總金額：為貸款金額ｘ1.2倍，可用來推估原屋主的購買成本。 擔保債權總金額/1.2就是當時屋主貸款金額。 假如屋主當時貸款八成，貸款金額/0.8就等於當時買入價格。	➤主要用途：包含集合住宅等會在建物謄本的主要用途種類上詳實標示，如果歸類一般事務所用途但做住家用就會面臨違法使用風險。

對大多購屋族來說，產權若有問題，除了買不到心儀房屋之外，衍生出買賣兩方糾紛法律問題，還會讓您勞心勞力。因此，建議您不管是透過房仲媒合還是自行跟屋主接洽，建議務必學會看懂房屋謄本，迅速掌握房屋的關鍵內容，不管是檢視房屋的違建狀況、屋主入手買價的推算等重要資訊，都能作為日後決定下斡旋、議價的參考依據。